Les Chroniques du Diagnostiqueur

Ce que vous trouverez ici

📍 Des situations inspirées de missions réelles.

📍 Des conseils pour préparer une vente ou une location.

📍 Des explications sur le DPE, l'amiante, l'électricité, le plomb, le gaz et les autres diagnostics immobiliers.

📍 Un regard de professionnel sur les maisons anciennes et les bâtiments que je rencontre chaque semaine.

Pourquoi ces chroniques ?

Parce qu'un diagnostic immobilier ne se résume pas à une note ou à une liste d'anomalies.

Derrière chaque rapport, il y a un bâtiment, une histoire, des choix de construction et parfois des travaux réalisés il y a plusieurs décennies.

Mon rôle est d'observer, d'analyser et d'expliquer, afin que chaque propriétaire puisse prendre ses décisions en toute connaissance de cause.

👷 Le regard du diagnostiqueur

« En tant que diagnostiqueur immobilier, je ne cherche pas des défauts. Je cherche à comprendre le bâtiment dans son ensemble. Chaque intervention est l'occasion d'apprendre, d'expliquer et d'accompagner les propriétaires avec objectivité et pédagogie. »

Jérôme Mouchel
Diagnostiqueur immobilier certifié
MJ Diagnostic

Chaque intervention est l'occasion d'apprendre quelque chose de nouveau. Retrouvez ci-dessous les derniers articles publiés dans Les Chroniques du Diagnostiqueur.

Qu'est-ce qu'un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ?

"Comprendre avant de vendre ou de louer."

Avant de commencer...

Lorsque j'arrive chez un propriétaire pour réaliser un Diagnostic de Performance Énergétique, la première question que l'on me pose est souvent :

« Au fond, à quoi sert réellement un DPE ? »

Cette question est tout à fait normale.

Beaucoup de personnes savent que le DPE est obligatoire lors d'une vente ou d'une location, mais peu connaissent réellement son rôle.

Pourtant, il est devenu l'un des documents les plus importants d'un projet immobilier.

Le DPE, ce n'est pas une simple lettre.

Lorsque l'on parle de DPE, beaucoup pensent immédiatement aux lettres allant de A à G.

Cette étiquette est connue de tous.

Mais elle ne représente qu'une petite partie du travail réalisé.

Avant d'obtenir cette lettre, le diagnostiqueur analyse le logement dans son ensemble.

Il observe notamment :

• la qualité de l'isolation

• les murs

• les planchers

• les combles

• les fenêtres

• le système de chauffage

• la production d'eau chaude sanitaire

• la ventilation

• les éventuels équipements utilisant une énergie renouvelable.

Toutes ces informations permettent d'établir une estimation de la performance énergétique du logement selon une méthode nationale identique pour tous les diagnostiqueurs certifiés

Pourquoi le DPE est-il devenu si important ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique ne sert pas uniquement à attribuer une note.

Il permet avant tout d'informer le futur acquéreur ou le futur locataire.

Grâce au DPE, il peut avoir une estimation :

• des consommations énergétiques théoriques du logement

• des émissions de gaz à effet de serre

• des dépenses annuelles d'énergie estimées dans des conditions d'utilisation standard

• des principaux points faibles du bâtiment

• des pistes d'amélioration proposées dans le rapport

Le DPE est donc un véritable outil d'information.

Une méthode identique pour tous

Depuis la réforme du DPE, entrée en vigueur le 1er juillet 2021, tous les logements sont évalués selon une méthode de calcul unique, appelée 3CL.

Cette méthode prend en compte les caractéristiques du logement plutôt que les habitudes de consommation de ses occupants. Elle s'appuie sur des données recueillies lors de la visite : isolation, systèmes de chauffage, eau chaude sanitaire, ventilation, climatisation, éclairage et autres équipements concernés.

Cela permet de comparer plus facilement des logements entre eux.

Pourquoi le diagnostiqueur pose-t-il autant de questions ?

Cette partie surprend souvent les propriétaires.

Au cours de la visite, je demande régulièrement :

• Avez-vous conservé les factures des travaux ?

• Savez-vous quand les fenêtres ont été remplacées ?

• Les combles ont-ils été isolés ?

• La chaudière a-t-elle été changée ?

• Disposez-vous des notices techniques ?

Ces questions ne sont pas posées par curiosité.

Elles permettent de mieux caractériser le logement.

Plus les informations sont précises et justifiées, plus le diagnostic reflète fidèlement les caractéristiques du bâtiment. Les guides officiels insistent d'ailleurs sur l'importance des justificatifs techniques et administratifs pour préparer un DPE.

Un DPE ne se résume pas à un logiciel

On imagine parfois que le diagnostiqueur saisit quelques informations dans un ordinateur et que le résultat apparaît automatiquement.

La réalité est différente.

Le logiciel applique bien une méthode réglementaire.

Mais auparavant, le diagnostiqueur doit observer le bâtiment, identifier les matériaux, mesurer les surfaces utiles, comprendre les rénovations réalisées et vérifier les informations disponibles.

Chaque maison possède son histoire.

Deux logements qui semblent identiques peuvent avoir connu des rénovations très différentes.

C'est cette analyse qui donne tout son sens au diagnostic.

Ce que j'aimerais que vous reteniez

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pour objectif de juger votre logement.

Il a pour mission de le décrire le plus fidèlement possible, en appliquant une méthode identique sur tout le territoire.

Un DPE bien réalisé est avant tout un diagnostic fondé sur des observations, des mesures et des informations vérifiées.

C'est pourquoi chaque détail peut avoir son importance.

Le regard du diagnostiqueur

« Lorsque je réalise un DPE, je ne cherche pas à obtenir une bonne ou une mauvaise note. Mon objectif est de comprendre le fonctionnement du logement dans son ensemble. Derrière chaque maison, il y a une histoire, des travaux, des choix techniques et parfois des surprises. Mon rôle est d'observer, de vérifier et d'expliquer, afin que le diagnostic reflète au mieux la réalité du bâtiment. »

Jérôme Mouchel
Diagnostiqueur immobilier certifié
MJ Diagnostic

Pourquoi deux DPE d'une même maison peuvent-ils être différents ?

Il arrive qu'un propriétaire fasse réaliser un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), puis quelques années plus tard un nouveau DPE affiche une classe énergétique différente. Plus surprenant encore, deux diagnostiqueurs peuvent parfois aboutir à des résultats différents sur un même logement.

Cette situation peut sembler incompréhensible. Pourtant, dans la plupart des cas, elle s'explique par des raisons techniques et réglementaires.

Le DPE n'est pas une estimation personnelle

Contrairement à une idée reçue, le diagnostiqueur ne choisit pas librement la note du logement.

Le résultat est obtenu à partir d'une méthode de calcul nationale imposée par la réglementation. Le rôle du diagnostiqueur est de relever avec précision les caractéristiques du bâtiment et de les intégrer dans cette méthode.

Les documents fournis peuvent tout changer

Un DPE repose avant tout sur les éléments qui peuvent être justifiés.

Par exemple :

• une facture d'isolation ;

• une attestation de travaux ;

• une fiche technique d'une chaudière ;

• la date de remplacement des fenêtres.

En l'absence de justificatifs, la réglementation impose parfois d'utiliser des valeurs par défaut, souvent moins favorables.

C'est pourquoi un propriétaire qui retrouve des documents lors d'un second diagnostic peut obtenir un résultat différent.

Les travaux réalisés entre deux diagnostics

C'est la raison la plus évidente.

Une isolation des combles, le remplacement des fenêtres, une nouvelle chaudière ou une pompe à chaleur peuvent améliorer significativement la performance énergétique du logement.

À l'inverse, une chaudière ancienne ou une ventilation défectueuse peuvent dégrader le classement.

Les règles de calcul évoluent

Depuis la réforme du DPE entrée en vigueur en juillet 2021, la méthode de calcul a profondément changé.

Les anciens DPE, réalisés avec des méthodes différentes, ne sont donc pas toujours comparables aux nouveaux.

Un logement peut ainsi changer de classe sans qu'aucun travaux n'aient été réalisés.

Chaque logement est unique

Deux maisons qui se ressemblent peuvent présenter des différences importantes :

• épaisseur des murs ;

• qualité de l'isolation ;

• type de plancher ;

• ventilation ;

• système de chauffage ;

• production d'eau chaude ;

• orientation ;

• surface chauffée.

Tous ces éléments influencent le calcul final.

Deux diagnostiqueurs peuvent-ils obtenir exactement la même note ?

Dans la majorité des cas, oui.

Mais quelques écarts restent possibles lorsque certaines caractéristiques ne peuvent pas être démontrées avec certitude.

Le diagnostiqueur doit alors appliquer les règles prévues par la réglementation, ce qui peut conduire à des interprétations différentes sur certains points techniques.

Ces différences restent généralement limitées lorsque le diagnostic est réalisé avec rigueur et que les justificatifs sont disponibles.

Le regard du diagnostiqueur

« Lorsque je réalise un DPE, mon objectif n'est pas d'obtenir une bonne ou une mauvaise note. Mon rôle est d'observer le logement, de vérifier les éléments qui peuvent être justifiés et d'appliquer la méthode réglementaire avec impartialité. Plus les informations fournies sont précises, plus le résultat reflète fidèlement les performances réelles du bâtiment. »

Jérôme Mouchel
Diagnostiqueur immobilier certifié – MJ Diagnostic

👉 « Le DPE est-il vraiment fiable ? Ce qu'il faut savoir avant de vendre ou d'acheter »

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) fait souvent parler de lui. Certains le jugent indispensable, d'autres le trouvent imprécis, voire injuste.

Alors, le DPE est-il vraiment fiable ?

La réponse est plus nuancée qu'un simple oui ou non.

Le DPE est un outil réglementaire

Le DPE n'est pas une opinion personnelle du diagnostiqueur.

Il s'agit d'un diagnostic réalisé selon une méthode de calcul définie par l'État et identique sur tout le territoire français.

Le rôle du diagnostiqueur consiste à relever les caractéristiques du logement (isolation, chauffage, ventilation, production d'eau chaude, menuiseries, surfaces, etc.) et à appliquer cette méthode de manière rigoureuse.

Pourquoi certaines personnes remettent-elles le DPE en question ?

Plusieurs raisons peuvent expliquer les critiques.

Tout d'abord, deux logements qui semblent identiques ne le sont presque jamais. Une isolation cachée, des travaux anciens sans justificatifs ou une ventilation différente peuvent modifier le résultat.

Ensuite, le propriétaire ne possède pas toujours tous les documents permettant de justifier certains travaux. Dans ce cas, la réglementation impose d'utiliser des valeurs par défaut, parfois moins favorables.

Enfin, les méthodes de calcul ont évolué au fil des années. Comparer un ancien DPE avec un DPE réalisé selon la réglementation actuelle peut conduire à des différences importantes.

Le rôle du diagnostiqueur est essentiel

Un DPE de qualité repose avant tout sur un relevé précis du logement.

Le diagnostiqueur doit observer chaque élément du bâtiment, mesurer lorsque cela est nécessaire, vérifier les équipements et prendre en compte les justificatifs fournis.

Une visite réalisée avec sérieux permet d'obtenir un résultat représentatif des caractéristiques du logement.

Le DPE n'est pas une facture d'énergie

C'est une confusion très fréquente.

Deux familles vivant dans une même maison peuvent avoir des consommations totalement différentes.

L'une peut chauffer à 22 °C toute la journée, tandis que l'autre limite le chauffage à 19 °C et adopte des gestes économes.

Le DPE ne mesure donc pas la consommation réelle des occupants.

Il évalue les performances du bâtiment dans des conditions d'utilisation standardisées afin de permettre la comparaison entre différents logements.

Peut-on améliorer la fiabilité du DPE ?

Oui.

Le propriétaire peut préparer la visite en réunissant tous les documents utiles :

• factures d'isolation ;

• attestations de travaux ;

• références des équipements de chauffage ;

• notices techniques ;

• justificatifs des menuiseries.

Plus les informations sont complètes, plus le diagnostic reflète fidèlement les performances du logement.

En conclusion

Le DPE n'est pas un outil parfait, mais il constitue aujourd'hui la référence réglementaire pour évaluer la performance énergétique d'un logement.

Sa fiabilité dépend de trois éléments essentiels :

• la qualité des informations disponibles ;

• le respect de la méthode réglementaire ;

• la rigueur du diagnostiqueur lors de sa visite.

Lorsqu'il est réalisé dans ces conditions, le DPE est un véritable outil d'information, utile aussi bien au vendeur qu'à l'acquéreur ou au futur locataire.

Le regard du diagnostiqueur

« Le DPE ne prétend pas prédire votre facture d'énergie. Il évalue un logement selon une méthode réglementaire commune à tous. Mon rôle est d'observer, de vérifier les éléments disponibles et d'appliquer cette méthode avec rigueur afin de fournir le résultat le plus fidèle possible à la réalité du bâtiment. »

Jérôme Mouchel
Diagnostiqueur immobilier certifié – MJ Diagnostic

Le diagnostiqueur peut-il se tromper ? Ce que dit réellement la réglementation

Comme dans toutes les professions, personne n'est infaillible. Il est donc légitime de se demander si un diagnostiqueur immobilier peut commettre une erreur.

La réponse est simple : oui, une erreur est toujours possible.

Mais il est important de comprendre que le métier de diagnostiqueur immobilier est l'un des plus encadrés du secteur du bâtiment.

Un professionnel soumis à des obligations strictes

Un diagnostiqueur immobilier ne travaille pas selon son intuition ou son ressenti.

Il doit respecter une réglementation précise, des normes techniques et des méthodes de contrôle définies par les pouvoirs publics.

Pour exercer, il doit notamment :

• être certifié par un organisme accrédité ;

• suivre des formations régulières ;

• faire l'objet de contrôles de surveillance ;

• disposer d'une assurance en responsabilité civile professionnelle.

Ces exigences ont pour objectif de garantir la qualité et la fiabilité des diagnostics remis aux propriétaires.

Une visite qui dépend aussi des informations disponibles

Le diagnostiqueur ne peut constater que ce qui est visible, accessible ou justifié.

Lorsque certains ouvrages sont cachés, lorsqu'une partie du bâtiment est inaccessible ou lorsque les justificatifs de travaux sont absents, la réglementation impose d'appliquer des règles précises.

Le rapport mentionne alors les limites de la mission afin que le lecteur comprenne les conditions dans lesquelles le diagnostic a été réalisé.

Pourquoi deux diagnostiqueurs peuvent-ils aboutir à des conclusions différentes ?

Deux professionnels peuvent parfois constater différemment certaines situations, notamment lorsque les informations disponibles sont incomplètes.

Cependant, la méthode réglementaire reste identique pour tous.

Dans la majorité des cas, les différences proviennent :

• des documents remis par le propriétaire ;

• de l'accessibilité de certains éléments du bâtiment ;

• de travaux difficilement identifiables ;

• ou de l'évolution de la réglementation entre deux diagnostics.

Que faire en cas de doute ?

Si un propriétaire estime qu'un diagnostic comporte une erreur, la première démarche consiste à échanger avec le diagnostiqueur.

Dans de nombreux cas, une explication technique ou la transmission d'un justificatif permet de répondre aux interrogations.

Si une erreur est effectivement constatée, elle peut être corrigée conformément à la réglementation.

Une profession placée sous contrôle

Le diagnostiqueur immobilier exerce une profession réglementée.

Son activité est contrôlée par son organisme de certification, il peut être audité sur le terrain et il engage sa responsabilité professionnelle lorsqu'il remet un rapport.

Ces contrôles contribuent à maintenir un niveau élevé d'exigence et à renforcer la confiance des propriétaires.

En conclusion

Le risque zéro n'existe dans aucune profession.

En revanche, le métier de diagnostiqueur immobilier repose sur des règles strictes, une certification, des contrôles réguliers et une responsabilité professionnelle.

Lorsqu'un diagnostic est réalisé avec rigueur, dans le respect de la réglementation et avec des informations complètes, il constitue un document fiable permettant d'informer le vendeur, l'acquéreur ou le futur locataire.

Le regard du diagnostiqueur

« Un diagnostic immobilier ne consiste pas à donner un avis personnel. Mon rôle est d'observer, de mesurer, de vérifier les éléments accessibles et d'appliquer la réglementation avec impartialité. Lorsque je ne peux pas contrôler un élément ou qu'un document manque, je l'indique clairement dans mon rapport. La transparence est une composante essentielle de notre métier. »

Jérôme Mouchel
Diagnostiqueur immobilier certifié – MJ Diagnostic

Bon à savoir

Un diagnostiqueur sérieux n'a pas peur des questions.

Si un propriétaire ne comprend pas une observation ou souhaite des explications sur un point du rapport, il est normal de contacter le diagnostiqueur. Un bon professionnel prendra le temps d'expliquer ses constatations et la réglementation qui les justifie.

Devenir diagnostiqueur immobilier : la certification n'est que le début

On me demande parfois comment devenir diagnostiqueur immobilier. Cette semaine encore, j'ai été contacté par une personne souhaitant effectuer une immersion professionnelle afin de découvrir le métier avant de s'engager dans une formation.

Et cette démarche me paraît saine.

Avant d'investir plusieurs milliers d'euros dans une formation et des certifications, mieux vaut venir voir ce qu'est réellement le quotidien d'un diagnostiqueur immobilier.

Car il existe une différence importante entre obtenir les certifications permettant d'exercer et réussir à vivre durablement de ce métier.

Trois mois de formation… et après ?

Lorsqu'un candidat se renseigne, on lui présente généralement la formation, les différents domaines de certification et le coût nécessaire pour démarrer.

C'est évidemment indispensable.

Mais la certification n'est que le ticket d'entrée.

Une fois les examens réussis commencent les dépenses et les obligations liées à l'exercice réel du métier : logiciels professionnels, assurance, matériel, véhicule et déplacements, abonnements, veille réglementaire, contrôles et surveillances liés aux certifications, renouvellements, formation continue…

Et tout cela commence parfois avant même d'avoir gagné son premier euro.

Il faut ensuite trouver des clients.

Être diagnostiqueur, ce n'est pas seulement remplir un rapport.

Sur le terrain, deux journées se ressemblent rarement.

Une maison ancienne, un appartement récemment rénové, une installation électrique modifiée au fil des années, une charpente difficilement accessible ou un système de chauffage atypique peuvent obliger à réfléchir, vérifier et parfois rechercher des informations complémentaires.

Le diagnostiqueur doit observer, mesurer, photographier, comprendre le bâtiment et ses équipements, puis traduire ce qu'il a constaté dans un rapport réglementaire.

Il doit également savoir expliquer.

Un propriétaire qui découvre un DPE classé F ou G, de l'amiante dans une couverture, des anomalies électriques ou des traces d'insectes xylophages attend autre chose qu'une succession de codes dans un rapport.

Il veut comprendre.

Et il faut parfois expliquer calmement qu'une anomalie ne signifie pas nécessairement danger immédiat, qu'une ancienne trace de vrillette ne prouve pas automatiquement une infestation active ou qu'un mauvais classement énergétique ne se résume pas au changement de trois fenêtres.

C'est aussi cela, notre métier.

La responsabilité, elle, est bien réelle

Un diagnostic immobilier accompagne une vente ou une location et peut avoir des conséquences importantes.

Une erreur n'est donc pas simplement une mauvaise note dans un exercice de formation.

Derrière chaque rapport se trouve la responsabilité du professionnel qui l'a signé.

C'est probablement l'une des choses que l'on comprend véritablement lorsqu'on commence à exercer seul.

La réglementation évolue, les méthodes changent, les logiciels évoluent et les contrôles existent. Il faut continuer à apprendre longtemps après avoir obtenu ses premières certifications.

Être certifié permet d'exercer. Cela ne signifie pas que l'on maîtrise déjà le métier.

Six stagiaires accueillis, deux sont restés dans le métier.

Depuis la création de MJ Diagnostic, j'ai déjà accueilli six personnes venues découvrir ou apprendre le métier.

Sur ces six personnes, deux ont réellement résisté à la tempête et poursuivi dans cette voie.

Ce chiffre n'a rien de scientifique. C'est simplement mon expérience.

Mais il montre quelque chose : le diagnostic immobilier peut être un très beau métier, à condition de savoir dans quoi on s'engage.

Certains découvrent une réalité différente de celle qu'ils imaginaient : déplacements, administratif, responsabilité, investissements, périodes plus calmes, clients exigeants, rapports à terminer le soir et nécessité permanente de développer son activité.

L'indépendance offre beaucoup de liberté.

Elle impose également d'en assumer les risques.

Pourquoi continuer à accueillir des stagiaires ?

Les personnes qui me contactent pour une immersion me disent régulièrement avoir essuyé plusieurs refus avant de trouver un diagnostiqueur acceptant de les recevoir.

Je peux comprendre certaines réticences.

Le stagiaire d'aujourd'hui peut devenir le concurrent de demain.

Personnellement, cela ne m'a jamais empêché d'ouvrir ma porte.

Je préfère qu'une personne qui envisage d'investir du temps et plusieurs milliers d'euros dans une reconversion puisse passer quelques jours sur le terrain et découvrir la réalité du métier avant de prendre sa décision.

Accueillir quelqu'un ne signifie pas lui promettre que tout sera facile.

Au contraire.

Transmettre un métier, c'est aussi montrer ses difficultés.

Un métier passionnant, mais pas un eldorado

Je ne cherche ni à décourager ceux qui souhaitent devenir diagnostiqueurs, ni à présenter notre profession comme inaccessible.

J'exerce ce métier parce qu'il me plaît.

J'aime les bâtiments, les maisons anciennes, la technique, les situations inhabituelles et le contact avec les propriétaires. Et même après plusieurs années, il m'arrive encore de rencontrer une installation qui m'oblige à chercher, réfléchir ou reprendre mes documents.

C'est précisément ce qui rend ce métier intéressant.

Mais une reconversion professionnelle mérite une information complète.

Avant de signer pour une formation, je conseillerais donc à toute personne intéressée de faire exactement ce que ce futur stagiaire a décidé de faire :

passer quelques jours avec un diagnostiqueur en activité.

Voir les rendez-vous.

Voir les contrôles.

Voir les rapports.

Voir les contraintes.

Poser toutes les questions, y compris celles concernant les coûts et la réalité économique d'une entreprise.

Et seulement ensuite décider.

Car derrière un certificat accroché au mur, il reste encore l'essentiel à acquérir :

l'expérience.

Jérôme Mouchel
MJ Diagnostic – Diagnostiqueur immobilier indépendant

« Je veux que mon DPE reste en C » : quand le diagnostiqueur doit savoir dire non

Il y a quinze jours, je me rends dans une maison afin d'y réaliser plusieurs diagnostics immobiliers.

Lors de mon arrivée, la propriétaire m'indique que le bien avait été acheté en 2018 avec un diagnostic de performance énergétique classé C.

En commençant à observer la maison, certaines caractéristiques du bâtiment attirent naturellement mon attention, notamment une partie des murs sans isolation identifiable.

Depuis l'achat, peu de travaux d'amélioration énergétique ont été réalisés. La principale évolution concerne l'installation de deux chauffage de type biomasse.

J'explique alors aux propriétaires un point essentiel : le DPE réalisé aujourd'hui n'est plus celui de 2018.

Comparer un DPE de 2018 avec un DPE actuel n'est pas si simple

La méthode du diagnostic de performance énergétique a profondément évolué.

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE des logements repose sur une méthode de calcul conventionnelle différente de celle qui pouvait être utilisée auparavant. Les caractéristiques du bâtiment, son isolation, ses équipements de chauffage, la production d'eau chaude, la ventilation ou encore les menuiseries sont prises en compte selon la méthode réglementaire en vigueur au moment du diagnostic.

Il est donc tout à fait possible qu'un logement autrefois classé C obtienne aujourd'hui une classe différente, même si le bâtiment n'a pas fondamentalement changé.

Les travaux réalisés depuis le précédent diagnostic peuvent évidemment améliorer le résultat. Dans le cas présent, l'installation de systèmes de chauffages performants constitue un élément à prendre en compte.

Mais cela ne signifie pas pour autant que la lettre C de 2018 est acquise définitivement au logement.

« Nous voulons rester en C »

C'est à ce moment que la discussion s'est tendue.

L'une des propriétaires voulait avoir la garantie que le nouveau DPE resterait classé C.

Or je ne pouvais évidemment pas lui apporter cette garantie.

Un diagnostiqueur ne choisit pas la classe énergétique d'un logement.

Il relève les caractéristiques du bâtiment, rassemble les justificatifs disponibles, saisit les données conformément à la méthode réglementaire et le calcul détermine le résultat.

La lettre obtenue peut convenir au propriétaire.

Elle peut aussi lui déplaire.

Mais elle ne se négocie pas.

Savoir interrompre une mission

Face à une discussion devenue agressive et à une attente que je ne pouvais pas satisfaire professionnellement, j'ai finalement décidé d'interrompre la visite et de quitter les lieux.

Cela peut sembler radical.

Pourtant, je préfère perdre une mission plutôt que réaliser un diagnostic dans un contexte où le résultat attendu semble avoir été décidé avant même que le diagnostic soit terminé.

Car accepter de poursuivre uniquement pour « faire plaisir » au propriétaire peut conduire exactement là où aucun diagnostiqueur sérieux ne souhaite aller : au litige.

Un DPE engage la responsabilité du professionnel qui le réalise.

Quelques mois ou quelques années plus tard, ce n'est pas la conversation tenue dans la maison qui sera examinée.

Ce sera le rapport signé par le diagnostiqueur.

Le diagnostiqueur n'est pas là pour attribuer une bonne note.

C'est probablement l'une des incompréhensions les plus fréquentes autour du DPE.

Le diagnostiqueur n'est ni là pour pénaliser un logement, ni pour favoriser sa vente.

Son travail consiste à décrire et modéliser le bâtiment selon les règles applicables, à partir de ce qu'il constate et des justificatifs qui peuvent lui être présentés.

Lorsqu'un résultat paraît surprenant, il faut naturellement vérifier les données saisies et rechercher une éventuelle erreur.

Mais vérifier un résultat n'est pas modifier les données pour obtenir la lettre souhaitée.

Il existe une différence fondamentale entre les deux.

Parfois, le meilleur diagnostic est celui que l'on refuse de terminer.

Avec l'expérience, j'ai appris qu'il existe des missions qu'il vaut mieux savoir interrompre.

Non par manque de volonté.

Simplement parce qu'un professionnel doit aussi savoir reconnaître une situation dans laquelle son indépendance risque d'être mise sous pression.

Je continuerai à expliquer mes résultats, à répondre aux questions et à rechercher une erreur lorsqu'un résultat semble incohérent.

Mais je ne pourrai jamais promettre à quelqu'un :

« Votre maison était C, je vais faire en sorte qu'elle reste C. »

Ce n'est tout simplement pas mon métier.

Jérôme Mouchel
MJ Diagnostic – Diagnostiqueur immobilier indépendant

DPE : quand la réalité du bâtiment ne rentre pas dans les cases du logiciel

On imagine parfois qu’un diagnostic de performance énergétique consiste à visiter un logement, relever quelques caractéristiques, les saisir dans un logiciel et attendre que celui-ci donne une lettre.

A, B, C, D…

La réalité du métier est assez différente.

Le logiciel calcule.
Le diagnostiqueur, lui, doit d’abord comprendre le bâtiment.

Et dans les maisons anciennes, particulièrement lorsqu’elles ont été rénovées au fil du temps, cette différence prend tout son sens.

Une maison n’est pas un tableau Excel

Prenons le cas d’une maison ancienne en pierre, entièrement remaniée ces dernières années.

Les murs font près de 70 cm d’épaisseur. Certains ont reçu un enduit isolant chaux-chanvre. D’autres ont été doublés intérieurement. La toiture a été isolée. Les menuiseries ont été remplacées. Une pompe à chaleur alimente un plancher chauffant et l’eau chaude est produite par un chauffe-eau thermodynamique.

Sur le papier, cela pourrait sembler simple.

Puis arrive la visite.

À l’étage, on trouve un grand volume sous toiture, isolé, équipé de fenêtres, mais non aménagé, non chauffé, encore en travaux et accessible uniquement par une échelle.

Est-ce une pièce d'habitation ? Non.

Est-ce un simple comble perdu ? Pas vraiment non plus.

Est-il isolé ? Oui.

Cette isolation peut-elle pour autant être considérée comme l’isolation du plafond du logement situé en dessous ? Non plus.

Voilà exactement le genre de situation dans laquelle le diagnostiqueur doit réfléchir avant de cliquer sur une case.

Le bâtiment réel et le bâtiment « conventionnel »

La méthode DPE a besoin de règles communes.

C’est indispensable : deux diagnostiqueurs doivent pouvoir travailler à partir d’une même méthode et arriver à des résultats comparables.

Mais pour parvenir à ce résultat, il faut nécessairement standardiser le bâtiment.

Un mur devient une catégorie de mur.
Un plafond devient un type de plancher haut.
Un local devient chauffé, non chauffé, habitable ou non habitable.
Une ventilation doit entrer dans une famille déterminée.

Le problème apparaît lorsque la situation réelle se trouve entre deux catégories.

Le diagnostiqueur voit parfaitement ce qu’il a devant lui. Le logiciel, lui, lui propose parfois seulement trois ou quatre possibilités.

Il faut alors choisir la solution conventionnelle qui représente le mieux la réalité, même si elle ne la décrit pas parfaitement.

Les justificatifs changent tout

C’est également pour cette raison que les factures, fiches techniques et photographies de travaux ont aujourd’hui autant d’importance.

Dans cette maison, les factures permettaient par exemple de justifier précisément certaines isolations, les caractéristiques des menuiseries ou encore l’installation de la pompe à chaleur.

À l’inverse, le plancher chauffant était parfaitement visible et son collecteur identifiable, mais aucune facture ne permettait de connaître avec certitude l’épaisseur ou la résistance thermique de l’isolant placé sous la dalle.

Techniquement, il est très probable qu’un isolant soit présent.

Mais un DPE ne doit pas être construit sur :

« Normalement, il doit y en avoir. »

Lorsqu’une donnée ne peut pas être vérifiée ou justifiée, il faut savoir le dire.

C’est parfois frustrant, car le diagnostiqueur sait qu’une construction est probablement plus performante que ce que la méthode lui permet de retenir.

Mais inventer une épaisseur ou une résistance thermique serait bien plus problématique.

Même les équipements modernes ne rentrent pas toujours parfaitement dans les cases

Autre exemple : la ventilation.

Le logement possède bien une VMC centralisée. Le caisson existe, mais il est implanté dans une partie des combles difficilement accessible.

Impossible lors de la visite de vérifier précisément sa marque, son modèle ou de déterminer avec certitude si le système est autoréglable ou hygroréglable.

Pourtant, le logiciel attend une réponse.

Il faut donc sélectionner la catégorie la plus cohérente parmi celles disponibles et compléter, lorsque cela est nécessaire, par une observation expliquant ce qui a réellement été constaté.

C’est précisément là que le rapport du diagnostiqueur devient important.

Un logiciel réglementaire ne remplace pas le diagnostiqueur

Le logiciel est indispensable.

Il applique une méthode de calcul extrêmement complexe qu’aucun diagnostiqueur ne pourrait raisonnablement refaire à la main pour chaque logement.

Mais il ne voit pas la maison.

Il ne touche pas un mur pour comprendre sa composition.

Il ne monte pas dans des combles.

Il ne compare pas une facture de travaux avec ce qui se trouve réellement devant lui.

Il ne se demande pas pourquoi une partie du bâtiment a été rénovée différemment d’une autre.

Et surtout, il ne peut travailler qu’avec les informations qu’on lui donne et les catégories qu’on lui a prévues.

Le diagnostiqueur se trouve donc exactement entre deux mondes :

la réalité constructive du bâtiment et la méthode conventionnelle du DPE.

Son travail consiste à faire correspondre les deux le plus fidèlement possible.

Pourquoi deux maisons qui semblent identiques peuvent obtenir des résultats différents

C’est aussi ce qui explique certaines incompréhensions.

Un propriétaire peut avoir réalisé énormément de travaux et être surpris qu’une isolation ne soit pas entièrement valorisée dans son DPE.

Ce n’est pas nécessairement parce que les travaux ne sont pas efficaces.

Cela peut simplement être parce que :

• leur composition exacte n’est pas connue ;

• aucun justificatif suffisamment précis n’est disponible ;

• la partie concernée n’appartient pas au volume chauffé ;

• ou la méthode conventionnelle ne permet pas de reproduire exactement la configuration rencontrée.

Le DPE n’est donc pas une expertise thermique exhaustive du bâtiment.

C’est une évaluation conventionnelle réalisée selon une méthode réglementaire commune.

Cette nuance est fondamentale.

Le rôle du diagnostiqueur reste essentiel

Plus les logiciels se perfectionnent, plus on pourrait penser que le métier devient automatique.

Je constate plutôt l’inverse.

Plus la méthode demande d’informations, plus il faut être capable de comprendre ce que l’on observe.

Un bon DPE ne repose pas uniquement sur des valeurs entrées dans un logiciel.

Il repose sur :

l’observation, la mesure, les justificatifs, l’expérience du bâti et la capacité à ne pas inventer ce que l’on ne sait pas.

Le logiciel donne le résultat.

Mais avant le résultat, il y a encore un professionnel qui doit se poser la bonne question :

« La case que je viens de sélectionner correspond-elle réellement à ce que j’ai devant moi ? »

Et parfois, la réponse est :

« Pas tout à fait… mais c’est la plus juste que la méthode me permette d’utiliser. »

C’est peut-être cela qu’on oublie le plus souvent lorsque l’on parle du DPE.

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