Les Chroniques du Diagnostiqueur

Ce que vous trouverez ici

📍 Des situations inspirées de missions réelles.

📍 Des conseils pour préparer une vente ou une location.

📍 Des explications sur le DPE, l'amiante, l'électricité, le plomb, le gaz et les autres diagnostics immobiliers.

📍 Un regard de professionnel sur les maisons anciennes et les bâtiments que je rencontre chaque semaine.

Pourquoi ces chroniques ?

Parce qu'un diagnostic immobilier ne se résume pas à une note ou à une liste d'anomalies.

Derrière chaque rapport, il y a un bâtiment, une histoire, des choix de construction et parfois des travaux réalisés il y a plusieurs décennies.

Mon rôle est d'observer, d'analyser et d'expliquer, afin que chaque propriétaire puisse prendre ses décisions en toute connaissance de cause.

👷 Le regard du diagnostiqueur

« En tant que diagnostiqueur immobilier, je ne cherche pas des défauts. Je cherche à comprendre le bâtiment dans son ensemble. Chaque intervention est l'occasion d'apprendre, d'expliquer et d'accompagner les propriétaires avec objectivité et pédagogie. »

Jérôme Mouchel
Diagnostiqueur immobilier certifié
MJ Diagnostic

Chaque intervention est l'occasion d'apprendre quelque chose de nouveau. Retrouvez ci-dessous les derniers articles publiés dans Les Chroniques du Diagnostiqueur.

Qu'est-ce qu'un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ?

"Comprendre avant de vendre ou de louer."

Avant de commencer...

Lorsque j'arrive chez un propriétaire pour réaliser un Diagnostic de Performance Énergétique, la première question que l'on me pose est souvent :

« Au fond, à quoi sert réellement un DPE ? »

Cette question est tout à fait normale.

Beaucoup de personnes savent que le DPE est obligatoire lors d'une vente ou d'une location, mais peu connaissent réellement son rôle.

Pourtant, il est devenu l'un des documents les plus importants d'un projet immobilier.

Le DPE, ce n'est pas une simple lettre.

Lorsque l'on parle de DPE, beaucoup pensent immédiatement aux lettres allant de A à G.

Cette étiquette est connue de tous.

Mais elle ne représente qu'une petite partie du travail réalisé.

Avant d'obtenir cette lettre, le diagnostiqueur analyse le logement dans son ensemble.

Il observe notamment :

• la qualité de l'isolation

• les murs

• les planchers

• les combles

• les fenêtres

• le système de chauffage

• la production d'eau chaude sanitaire

• la ventilation

• les éventuels équipements utilisant une énergie renouvelable.

Toutes ces informations permettent d'établir une estimation de la performance énergétique du logement selon une méthode nationale identique pour tous les diagnostiqueurs certifiés

Pourquoi le DPE est-il devenu si important ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique ne sert pas uniquement à attribuer une note.

Il permet avant tout d'informer le futur acquéreur ou le futur locataire.

Grâce au DPE, il peut avoir une estimation :

• des consommations énergétiques théoriques du logement

• des émissions de gaz à effet de serre

• des dépenses annuelles d'énergie estimées dans des conditions d'utilisation standard

• des principaux points faibles du bâtiment

• des pistes d'amélioration proposées dans le rapport

Le DPE est donc un véritable outil d'information.

Une méthode identique pour tous

Depuis la réforme du DPE, entrée en vigueur le 1er juillet 2021, tous les logements sont évalués selon une méthode de calcul unique, appelée 3CL.

Cette méthode prend en compte les caractéristiques du logement plutôt que les habitudes de consommation de ses occupants. Elle s'appuie sur des données recueillies lors de la visite : isolation, systèmes de chauffage, eau chaude sanitaire, ventilation, climatisation, éclairage et autres équipements concernés.

Cela permet de comparer plus facilement des logements entre eux.

Pourquoi le diagnostiqueur pose-t-il autant de questions ?

Cette partie surprend souvent les propriétaires.

Au cours de la visite, je demande régulièrement :

• Avez-vous conservé les factures des travaux ?

• Savez-vous quand les fenêtres ont été remplacées ?

• Les combles ont-ils été isolés ?

• La chaudière a-t-elle été changée ?

• Disposez-vous des notices techniques ?

Ces questions ne sont pas posées par curiosité.

Elles permettent de mieux caractériser le logement.

Plus les informations sont précises et justifiées, plus le diagnostic reflète fidèlement les caractéristiques du bâtiment. Les guides officiels insistent d'ailleurs sur l'importance des justificatifs techniques et administratifs pour préparer un DPE.

Un DPE ne se résume pas à un logiciel

On imagine parfois que le diagnostiqueur saisit quelques informations dans un ordinateur et que le résultat apparaît automatiquement.

La réalité est différente.

Le logiciel applique bien une méthode réglementaire.

Mais auparavant, le diagnostiqueur doit observer le bâtiment, identifier les matériaux, mesurer les surfaces utiles, comprendre les rénovations réalisées et vérifier les informations disponibles.

Chaque maison possède son histoire.

Deux logements qui semblent identiques peuvent avoir connu des rénovations très différentes.

C'est cette analyse qui donne tout son sens au diagnostic.

Ce que j'aimerais que vous reteniez

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pour objectif de juger votre logement.

Il a pour mission de le décrire le plus fidèlement possible, en appliquant une méthode identique sur tout le territoire.

Un DPE bien réalisé est avant tout un diagnostic fondé sur des observations, des mesures et des informations vérifiées.

C'est pourquoi chaque détail peut avoir son importance.

Le regard du diagnostiqueur

« Lorsque je réalise un DPE, je ne cherche pas à obtenir une bonne ou une mauvaise note. Mon objectif est de comprendre le fonctionnement du logement dans son ensemble. Derrière chaque maison, il y a une histoire, des travaux, des choix techniques et parfois des surprises. Mon rôle est d'observer, de vérifier et d'expliquer, afin que le diagnostic reflète au mieux la réalité du bâtiment. »

Jérôme Mouchel
Diagnostiqueur immobilier certifié
MJ Diagnostic

Pourquoi deux DPE d'une même maison peuvent-ils être différents ?

Il arrive qu'un propriétaire fasse réaliser un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), puis quelques années plus tard un nouveau DPE affiche une classe énergétique différente. Plus surprenant encore, deux diagnostiqueurs peuvent parfois aboutir à des résultats différents sur un même logement.

Cette situation peut sembler incompréhensible. Pourtant, dans la plupart des cas, elle s'explique par des raisons techniques et réglementaires.

Le DPE n'est pas une estimation personnelle

Contrairement à une idée reçue, le diagnostiqueur ne choisit pas librement la note du logement.

Le résultat est obtenu à partir d'une méthode de calcul nationale imposée par la réglementation. Le rôle du diagnostiqueur est de relever avec précision les caractéristiques du bâtiment et de les intégrer dans cette méthode.

Les documents fournis peuvent tout changer

Un DPE repose avant tout sur les éléments qui peuvent être justifiés.

Par exemple :

• une facture d'isolation ;

• une attestation de travaux ;

• une fiche technique d'une chaudière ;

• la date de remplacement des fenêtres.

En l'absence de justificatifs, la réglementation impose parfois d'utiliser des valeurs par défaut, souvent moins favorables.

C'est pourquoi un propriétaire qui retrouve des documents lors d'un second diagnostic peut obtenir un résultat différent.

Les travaux réalisés entre deux diagnostics

C'est la raison la plus évidente.

Une isolation des combles, le remplacement des fenêtres, une nouvelle chaudière ou une pompe à chaleur peuvent améliorer significativement la performance énergétique du logement.

À l'inverse, une chaudière ancienne ou une ventilation défectueuse peuvent dégrader le classement.

Les règles de calcul évoluent

Depuis la réforme du DPE entrée en vigueur en juillet 2021, la méthode de calcul a profondément changé.

Les anciens DPE, réalisés avec des méthodes différentes, ne sont donc pas toujours comparables aux nouveaux.

Un logement peut ainsi changer de classe sans qu'aucun travaux n'aient été réalisés.

Chaque logement est unique

Deux maisons qui se ressemblent peuvent présenter des différences importantes :

• épaisseur des murs ;

• qualité de l'isolation ;

• type de plancher ;

• ventilation ;

• système de chauffage ;

• production d'eau chaude ;

• orientation ;

• surface chauffée.

Tous ces éléments influencent le calcul final.

Deux diagnostiqueurs peuvent-ils obtenir exactement la même note ?

Dans la majorité des cas, oui.

Mais quelques écarts restent possibles lorsque certaines caractéristiques ne peuvent pas être démontrées avec certitude.

Le diagnostiqueur doit alors appliquer les règles prévues par la réglementation, ce qui peut conduire à des interprétations différentes sur certains points techniques.

Ces différences restent généralement limitées lorsque le diagnostic est réalisé avec rigueur et que les justificatifs sont disponibles.

Le regard du diagnostiqueur

« Lorsque je réalise un DPE, mon objectif n'est pas d'obtenir une bonne ou une mauvaise note. Mon rôle est d'observer le logement, de vérifier les éléments qui peuvent être justifiés et d'appliquer la méthode réglementaire avec impartialité. Plus les informations fournies sont précises, plus le résultat reflète fidèlement les performances réelles du bâtiment. »

Jérôme Mouchel
Diagnostiqueur immobilier certifié – MJ Diagnostic

👉 « Le DPE est-il vraiment fiable ? Ce qu'il faut savoir avant de vendre ou d'acheter »

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) fait souvent parler de lui. Certains le jugent indispensable, d'autres le trouvent imprécis, voire injuste.

Alors, le DPE est-il vraiment fiable ?

La réponse est plus nuancée qu'un simple oui ou non.

Le DPE est un outil réglementaire

Le DPE n'est pas une opinion personnelle du diagnostiqueur.

Il s'agit d'un diagnostic réalisé selon une méthode de calcul définie par l'État et identique sur tout le territoire français.

Le rôle du diagnostiqueur consiste à relever les caractéristiques du logement (isolation, chauffage, ventilation, production d'eau chaude, menuiseries, surfaces, etc.) et à appliquer cette méthode de manière rigoureuse.

Pourquoi certaines personnes remettent-elles le DPE en question ?

Plusieurs raisons peuvent expliquer les critiques.

Tout d'abord, deux logements qui semblent identiques ne le sont presque jamais. Une isolation cachée, des travaux anciens sans justificatifs ou une ventilation différente peuvent modifier le résultat.

Ensuite, le propriétaire ne possède pas toujours tous les documents permettant de justifier certains travaux. Dans ce cas, la réglementation impose d'utiliser des valeurs par défaut, parfois moins favorables.

Enfin, les méthodes de calcul ont évolué au fil des années. Comparer un ancien DPE avec un DPE réalisé selon la réglementation actuelle peut conduire à des différences importantes.

Le rôle du diagnostiqueur est essentiel

Un DPE de qualité repose avant tout sur un relevé précis du logement.

Le diagnostiqueur doit observer chaque élément du bâtiment, mesurer lorsque cela est nécessaire, vérifier les équipements et prendre en compte les justificatifs fournis.

Une visite réalisée avec sérieux permet d'obtenir un résultat représentatif des caractéristiques du logement.

Le DPE n'est pas une facture d'énergie

C'est une confusion très fréquente.

Deux familles vivant dans une même maison peuvent avoir des consommations totalement différentes.

L'une peut chauffer à 22 °C toute la journée, tandis que l'autre limite le chauffage à 19 °C et adopte des gestes économes.

Le DPE ne mesure donc pas la consommation réelle des occupants.

Il évalue les performances du bâtiment dans des conditions d'utilisation standardisées afin de permettre la comparaison entre différents logements.

Peut-on améliorer la fiabilité du DPE ?

Oui.

Le propriétaire peut préparer la visite en réunissant tous les documents utiles :

• factures d'isolation ;

• attestations de travaux ;

• références des équipements de chauffage ;

• notices techniques ;

• justificatifs des menuiseries.

Plus les informations sont complètes, plus le diagnostic reflète fidèlement les performances du logement.

En conclusion

Le DPE n'est pas un outil parfait, mais il constitue aujourd'hui la référence réglementaire pour évaluer la performance énergétique d'un logement.

Sa fiabilité dépend de trois éléments essentiels :

• la qualité des informations disponibles ;

• le respect de la méthode réglementaire ;

• la rigueur du diagnostiqueur lors de sa visite.

Lorsqu'il est réalisé dans ces conditions, le DPE est un véritable outil d'information, utile aussi bien au vendeur qu'à l'acquéreur ou au futur locataire.

Le regard du diagnostiqueur

« Le DPE ne prétend pas prédire votre facture d'énergie. Il évalue un logement selon une méthode réglementaire commune à tous. Mon rôle est d'observer, de vérifier les éléments disponibles et d'appliquer cette méthode avec rigueur afin de fournir le résultat le plus fidèle possible à la réalité du bâtiment. »

Jérôme Mouchel
Diagnostiqueur immobilier certifié – MJ Diagnostic

Le diagnostiqueur peut-il se tromper ? Ce que dit réellement la réglementation

Comme dans toutes les professions, personne n'est infaillible. Il est donc légitime de se demander si un diagnostiqueur immobilier peut commettre une erreur.

La réponse est simple : oui, une erreur est toujours possible.

Mais il est important de comprendre que le métier de diagnostiqueur immobilier est l'un des plus encadrés du secteur du bâtiment.

Un professionnel soumis à des obligations strictes

Un diagnostiqueur immobilier ne travaille pas selon son intuition ou son ressenti.

Il doit respecter une réglementation précise, des normes techniques et des méthodes de contrôle définies par les pouvoirs publics.

Pour exercer, il doit notamment :

• être certifié par un organisme accrédité ;

• suivre des formations régulières ;

• faire l'objet de contrôles de surveillance ;

• disposer d'une assurance en responsabilité civile professionnelle.

Ces exigences ont pour objectif de garantir la qualité et la fiabilité des diagnostics remis aux propriétaires.

Une visite qui dépend aussi des informations disponibles

Le diagnostiqueur ne peut constater que ce qui est visible, accessible ou justifié.

Lorsque certains ouvrages sont cachés, lorsqu'une partie du bâtiment est inaccessible ou lorsque les justificatifs de travaux sont absents, la réglementation impose d'appliquer des règles précises.

Le rapport mentionne alors les limites de la mission afin que le lecteur comprenne les conditions dans lesquelles le diagnostic a été réalisé.

Pourquoi deux diagnostiqueurs peuvent-ils aboutir à des conclusions différentes ?

Deux professionnels peuvent parfois constater différemment certaines situations, notamment lorsque les informations disponibles sont incomplètes.

Cependant, la méthode réglementaire reste identique pour tous.

Dans la majorité des cas, les différences proviennent :

• des documents remis par le propriétaire ;

• de l'accessibilité de certains éléments du bâtiment ;

• de travaux difficilement identifiables ;

• ou de l'évolution de la réglementation entre deux diagnostics.

Que faire en cas de doute ?

Si un propriétaire estime qu'un diagnostic comporte une erreur, la première démarche consiste à échanger avec le diagnostiqueur.

Dans de nombreux cas, une explication technique ou la transmission d'un justificatif permet de répondre aux interrogations.

Si une erreur est effectivement constatée, elle peut être corrigée conformément à la réglementation.

Une profession placée sous contrôle

Le diagnostiqueur immobilier exerce une profession réglementée.

Son activité est contrôlée par son organisme de certification, il peut être audité sur le terrain et il engage sa responsabilité professionnelle lorsqu'il remet un rapport.

Ces contrôles contribuent à maintenir un niveau élevé d'exigence et à renforcer la confiance des propriétaires.

En conclusion

Le risque zéro n'existe dans aucune profession.

En revanche, le métier de diagnostiqueur immobilier repose sur des règles strictes, une certification, des contrôles réguliers et une responsabilité professionnelle.

Lorsqu'un diagnostic est réalisé avec rigueur, dans le respect de la réglementation et avec des informations complètes, il constitue un document fiable permettant d'informer le vendeur, l'acquéreur ou le futur locataire.

Le regard du diagnostiqueur

« Un diagnostic immobilier ne consiste pas à donner un avis personnel. Mon rôle est d'observer, de mesurer, de vérifier les éléments accessibles et d'appliquer la réglementation avec impartialité. Lorsque je ne peux pas contrôler un élément ou qu'un document manque, je l'indique clairement dans mon rapport. La transparence est une composante essentielle de notre métier. »

Jérôme Mouchel
Diagnostiqueur immobilier certifié – MJ Diagnostic

Bon à savoir

Un diagnostiqueur sérieux n'a pas peur des questions.

Si un propriétaire ne comprend pas une observation ou souhaite des explications sur un point du rapport, il est normal de contacter le diagnostiqueur. Un bon professionnel prendra le temps d'expliquer ses constatations et la réglementation qui les justifie.

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